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（原标题：基汇本钱“暴雷”迷雾 逃离好意思国奥克兰栈房）开yun体育网

不雅点网 2024年以来，群众交易房地产市集，尤其是好意思国市集捏续低迷。中枢问题聚会在利率长手艺高企、空置率攀升、债务聚会到期以及中小银行风险敞口等方面。重要顽强，非短手艺八成消解。

在交易地产的疲软环境下，银行系统也濒临着无边的压力。

来自好意思国典质贷款银群众协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的最新文告暗示，现在好意思国国内存在算计4.8万亿好意思元的未偿还交易典质贷款债务。其中将有20%，即9570亿好意思元会在2025年内到期，较2024年到期的9290亿好意思元增长了3%。

不同物业类型的债务到期量有一定互异。工业物业的债务到期量是22%；办公物业比例为24%；租出住房为14%；零卖物业为约18%；而以栈房/汽车栈房物业为典质的贷款中，高达35%将在2025年到期。

近期，令基汇本钱GAW CAPITAL卷入债务负约旋涡的物业，即是一座坐落于好意思国西海岸城市奥克兰（Oakland）的栈房——奥克兰市中心万豪栈房Oakland Marriott City Center。

据悉，基汇本钱旗下好意思国业务分支GAW CAPITAL USA，于2017年欺诈杠杆购入了上述栈房。但频年来市集发生异变，奥克兰栈房行业受到冲击。基汇本钱不得不作念出决议。

而当需要偿还债务的金额，己经超越对应物业确当前价值，剩下的谜底就了然于目了。

主动负约？

近期当地媒体报谈，基汇本钱料理的一只基金未能偿还一笔1亿好意思元贷款。这笔贷款以上述万豪栈房手脚典质。

贵府暴露，奥克兰市中心万豪栈房正如其名，位于奥克兰市中心百老汇大街1001号，为奥克兰最大的栈房，21层楼高，领有约500家客房，最近一次装修窜改是在2016年。

栈房地舆位置优厚，与奥克兰会议中心（Oakland Convention Center）联贯，跟其他地标杰克伦敦广场(Jack London Square)、加州奥克兰博物馆（Oakland Museum of California）也掌握，眩惑多数商务、家庭客户。

基汇本钱于2017年通过旗下3.15亿好意思元的好意思国升值基金（好意思国基金II），以1.43亿好意思元价钱成效收购这座栈房。

其时，该栈房由另类资管巨头阿波罗群众料理Apollo Global Management和总部位于旧金山湾区的交易地产投资公司DiNapoli Capital Partners合股领有。

据报谈，法国BPCE集团旗下的投资银行Natixis，向基汇本钱提供了8000万好意思元贷款，并在两年后又追加了2000万好意思元。

其时未必基汇本钱对科技巨头与学府云集的旧金山湾区委托厚望，短手艺内股东多笔往还。包括以约1.21亿好意思元买下旧金山（San Francisco）的乙级办公楼555 Montgomery，同期以4200万好意思元出售旧金山Mission Street的一栋办公楼。

至于奥克兰，手脚旧金山湾区的主要城市之一，其与北加州中枢旧金山隔海相望，并毗邻好意思国有名葡萄酒产地纳帕谷和高技术产业区硅谷。一些声息以为奥克兰很快就会成为“湾区的布鲁克林”。

基汇本钱积极对奥克兰的交易地产市集加注。该机构以为买入奥克兰市中心万豪栈房，八成享受旧金山湾区科技驱动的经济增长和由此股东的捏续城市化。

与兴盛的经济预期比拟，其时奥克兰的栈房市集却呈现一片供不应求的景况。基汇本钱但愿通过奥克兰市中心万豪栈房加多本身在奥克兰栈房行业的影响力。

在此之前，基汇本钱已领有位于奥克兰市中心万豪栈房一街之隔的奥克兰中心万怡栈房Courtyard Oakland Downtown。它由基汇本钱于2016年破耗4380万好意思元收购。

但旷日弥远，市集富贵带来的急速栈房客房供应，又很快副作用市集。2019年后，奥克兰栈房市集显著供过于求，RevPAR捏续着落。

况兼奥克兰频年来永远濒临高违纪率、经济活力不及等问题，被以为是当前好意思国艰苦且违纪率最高的城市之一。与旧金山比拟，城市发展滞后，难以眩惑投资和高端客群。

旧金山旅游协会（San Francisco Travel Association）2024年10月的一份文告中就指出，筹画2024全年旧金平地区栈房入住率为62.8%，，与2023年比拟着落 2.1%，远低于疫情前2019年的82.7%。

同期，2024年旧金平地区栈房的ADR为224.72好意思元，RevPAR为141.23好意思元，同比2023年数据辩认着落-7.7%和-9.7%。

基汇本钱不得不琢磨旗下栈房金钱的去留。

2024年11月音信，基汇本钱就已经受起先奥克兰中心万怡栈房，往还价钱较2016年购入时的4380万好意思元折让76%，仅为约1060万好意思元。

关于奥克兰市中心万豪栈房，由于栈房仍与一笔本金1亿好意思元的贷款挂钩，基汇本钱似乎是想通过“断供”凯旋毁灭关系金钱。

现在尚不清亮基汇本钱何时开动拖欠贷款。“逻辑上即是，这个时势可能现在难以以顺应的价钱出售，以掩盖欠款……干脆金钱给你，一拍两散。”有市集东谈主士告诉交易客。

但现在并不清亮贷款方会不会根究关系个东谈主在贷款中的担保包袱。还有报谈称，事实上圈套前的借主并非Natixis银行，另有投资机构于2024年事首购入这笔贷款的债权。

近似的操作此前也在上海发生。

好意思国资管巨头贝莱德（BlackRock）本年事首，据悉决定不偿还上海两栋写字楼的银团贷款，而被渣打银行收回金钱。

贵府暴露，所涉的时势为上海普陀区北岸长风项预料打算E栋和G栋写字楼，楼面总面积约2.78万普通米。贝莱德于2018年股东这笔收并购，往还价钱12亿元，渣打银行牵头的银团向往还提供7.8亿元扶持。

同步投资？

基汇本钱作出了在它看来最合理的决定。规章现在，这个投资机构在旧金山湾区还规章着，153间客房的旧金山G栈房(Hotel G San Francisco)和257间客房的圣迭戈/德尔玛希尔顿栈房Hilton San Diego/del Mar。这两个金钱的远景未明。

关系词，群众房地产市集的契机，在不同的本钱开头、物业类型和地舆区域之间经常互异很大。一方暗，另一方就明。

基汇本钱近期将更多元气心灵放在了亚太地区，相等是中国、日本、澳大利亚等。前年12月，基汇本钱就以8700万澳元收购了一组位于澳大利亚悉尼的物流金钱包。

而单2025年开年于今，在传出奥克兰市中心万豪栈房1亿好意思元债券负约不久前，基汇本钱刚刚与新加坡Patience Capital Group（PCG）相助收购了东京银座五丁预料打算标识性购物中心东急PLAZA银座。

往还金额高达1500亿日元，约合10亿好意思元，为基汇本钱有史以来在东京最大单笔投资。基汇本钱占股91%。

贵府暴露，东急PLAZA银座是银座界限最大的零卖物业之一，于2016年齐备，总树立面积约5万普通米。

更早前，2月3日基汇本钱据传与KKR正洽谈出售东京凯悦栈房与Japan Hotel REIT Investment，往还价钱或超1000亿日元（约合6.4亿好意思元）。若往还兑现，将成为日本栈房业年内首笔首要金钱治理。

东京凯悦栈房位于新宿中枢商圈，领有746间客房。这次出售距离两边2023年以近600亿日元收购该物业仅一年多手艺，物业金钱价值已有一定升迁。

东京凯悦栈房位于新宿中枢商圈，领有746间客房，KKR此前曾计较对栈房进行窜改以升迁金钱价值。

亦在2月3日，香港本钱计谋地产拟集资19.92亿港元。基汇本钱牵头了这次集资。

据了解，本钱计谋地产领有及料理位于香港、上海及澳门约200万普通呎的交易物业，包括在中环领有近50万普通呎的中枢交易时势，举例FOCO商厦、LL Tower、德林大厦等。

最新2月19日，“国金资管-基汇本钱捏有型不动产金钱扶持专项计较”获受理，刊行总和8.67亿元，底层金钱为川沙一物流园区。

这是基汇本钱对捏有型不动产ABS的尝试。但业内东谈主士暗示：值得咱们深念念的是为安在境外有着负约的基汇本钱，还八成在境内通过审核，得回ABS专项计较恳求的受理？需关系监管部门加以喜欢，保护中国大陆境内的投资机构免受无边的潜在信用风险。

通过“暴力断供”切割好意思国栈房，归来加强对亚太地区的布局，基汇本钱似乎正在股东其群众范围内的金钱再树立。

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